投资回报率公式? 擦亮双眼！商铺投资热潮下，回报率多少才合理？

最近这段时间，明显能感觉到南京楼市回暖，住宅市场火热的同时，商办市场也毫不逊色。如何擦亮眼睛选择优质的商铺很关键。

购买商铺的客户很多都是出于投资的目的，租金状况和售价是直接挂钩的。然而事实上，有些商铺的售价已过高，租金根本不足以支撑。如果小客户以高价购买了商铺，那必然要求高租金，这就给经营造成了巨大压力。

而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热。

购铺前这5点值得思考

购买商铺前我们需要考虑哪些问题，我认为以下5点值得重视：

第一，要考虑自己想购买商铺的形态。一般来说，社区商铺的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小;而大型商场或者商业街的商铺就与地理位置、交通状况紧密相关。

第二，要考虑自己想购买商铺的经营项目。经营项目不同，所属业态自然不同。业态有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态已成规模，则客户的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初次投资者比较有利。

第三，要考虑相关政策，如交通、道路的改善，如旧区改造，如市政动迁等。经营商铺是长线投资，对政策的依赖性强。客户必须对所购商铺未来的处境有深入的了解，以保证商铺本身价值的提升。

第四，要充分考虑自己想购买商铺所在地是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地带。成熟地带的商铺价格很贵，成长地带的商铺价格不是很高，注意后者几年之后可能翻升得很高。

两种地带的商铺都有各自的投资价值，也都有各自的投资风险，种种情况客户应该引起足够的重视。

第五，要考虑所购商铺的后期经营管理。这里的经营管理，不仅仅是单个商户的经营管理，还是整个商场的经营管理。

所以，在购买商铺前，除了对商铺所在商场周边的商业配套和区位优势考虑之外，应该更多地了解一下这个商铺所在商场后期的经营管理状况，看有没有专业的经营管理公司来经营管理。

回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报。在实际生活中，其实回报率5%以上新铺都属于比较优质商铺，大部分商铺（泛指新铺及二手商铺）投资回报率可能未必有5%。

商铺投资回报率如何计算？

那么，商业地产的投资回报率到底该如何判断呢？

首先，大家看一下投资回报率的两个计算公式：

1、计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12(个月)/售价

2、计算购入再售出的投资回报率＝(售出价－购入价)/购入价

举个例子，之前有网友在河西南五矿崇文金城有一间50㎡的商铺，租金约1.6万一个月，且每年还在递增，当年这间商铺价格仅4万多一平米。

假设当时商铺价格约4.5万，总价约225万，套用上述计算公式：这个商铺的投资回报率＝1.6万X12/225万，通过计算，得出这套物业的投资回报率将是：8.5％。

要是这个投资者转手卖掉，假设以245万元成交，那么它的投资回报率＝（245-225）/225，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率约是8.9％。但是商铺在交易的过程中将会产生各项税费，实际回报率可能没有这么高。

除了以上两个公式，如果要对投资回收时间分析计算的话，公式是这样的：投资回收年数＝（首期房款＋期房时间内的按揭款）／（税后月租金－按揭月供款）×12

这种方法可以简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。这种方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但也有片面性。

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？主要有以下4种：

1、租金回报率法

公式：（税后月租金-按揭月供款）×12／（首期房款＋期房时间内的按揭款）。

这种算法考虑了租金、价格和前期主要投入，可估算资金回收期长短。

但是未考虑前期的其他投入、资金的时间效应，不能解决多套投资的现金分析问题。

2、租金回报率分析法

公式：（税后月租金-每月物业管理费）×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。一般来说，结果大于８％都是非常不错的投资。

这种算法考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。

不足之处在于没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

3、内部收益率法

房产投资公式为：内部收益率＝累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／（按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费）

内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。

但是通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

4、简易国际评估法

基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

目前我们商铺年回报率主要是5%-8%之间，这几年的零售受电商冲击可能会更低，所以，如果卖方表示回报率超过8%，甚至高于10%的话，就应该要小心谨慎，诱惑越大，风险越高。

据业内分析在过去的十年里，住宅的收益主要靠增值收益，租金回报相对较低，而商业地产除了增值收益外，还可以依靠租金回报，而且商铺的租金回报大约是住宅资金回报的三倍左右。

项目推荐

今天我们就来说一说主城区鼓楼值得考虑的商铺：桃园世纪和葛洲坝招商国际广场。对项目感兴趣的网友，可以关注一下。

桃园世纪

桃园新天地是主城豪宅桃园世纪的商办组团，整体以民国风情打造，总建筑面积约3万方。

项目位于鼓楼区热河南路与白云亭路的交汇处，隶属鼓楼滨江板块。

从目前片区内的商业格局来看，鼓楼滨江处在河西和主城的黄金分割点位置，且拥有的规划优势、人文历史，注定将成为整个黄金三角结构中集合文旅、商务、人居、商业于一体的风情片区。

此外，桃园新天地位于热河路、姜家园路与白云亭路三条片区主路两侧，将与地铁9号线农贸中心站无缝对接，可以说是真正的地铁上盖物业。未来，无论是商业还是办公产品，交通便利程度都非常高。

优越的地理位置，使得桃园新天地涵盖了当前三大商业风口：社区服务、地铁配套、城市商圈属性功能。

项目周边一公里半径范围内，拥有9大社区、10余万常住人口，此外更有多个区域中心级市政配套设施，不仅具备一般高端社区商业客流稳定、消费频率高、购买力强的特点，而且兼具了城市配套服务功能。

更重要的是，桃园新天地的商铺全都是临街商铺，在布局上，沿热河南路、白云亭路及姜家园路依次铺陈展开，保障铺铺临街、铺铺开源。

既有地铁站口的“热河风情”组团，也有服务社区邻里的“白云雅集”组团，更有服务于周边区域生活的“桃园人间”组团，自西向东服务定位不同客群。

目前，桃园世纪在售临街商铺面积约32-300㎡，一层、一拖二类型均可选择，总价最低的200万以内。

这是南京市面上唯一可售的仁恒社区商铺，有仁恒物业保驾护航。COSTA、星巴克南京首家社区店，均选择在仁恒社区落户。

葛洲坝招商国际广场

葛洲坝招商国际广场位于鼓楼区和燕路55号，距离地铁3号线小市站仅约500米，距离1号线红山站约800米，南京站约900米，未来更有地铁9号线、7号线经过项目周边。地段优越、交通便捷。

项目本身自带1400户业主，此外还配建有幼儿园、高端办公约10万方，周边小区众多，常住人口近50万，消费人群庞大。

国际广场的商业不仅有沿街底商，还有商业街，更有集中式商业体，各种形式齐全，可经营业态多样，对周边客群的吸附力将非常大。

而且，除少数住宅底商不可做餐饮之外，国际广场的商业街、集中式商业体都可以经营餐饮业态，这也使得国际广场的商铺在南京一众社区商业内脱颖而出。能经营餐饮的商铺市面上很稀缺，出租率也远高于平均值，租金约为普通商铺的1.8-2倍。

此外，目前在售的商铺均为准现铺，部分已交付，剩余部分也将于下半年交付。众所周知，期铺在交铺前存在可能长达1年至2年的等待期，变数多，风险更高，商铺的投资价值和租金收益不明朗。而现铺的资金安全性更高，商业钱途也更加明朗，即买即收益，未来的租金收益也有了相应保障。

葛洲坝和招商蛇口的强强联合，不仅带来质量上乘的建筑，据悉未来开发商会有自己的租售中心，凭借自身强大的品牌合作库，帮助业主出租商铺，省心省力，也必将带动商业物业的持续升值。

项目在售商铺面积约40-100㎡，一层、二层、一拖二均有，部分可餐饮，总价150万起。